摘要：上周和中介小王吃饭，他盯着手机里的成交数据直叹气："昨天带客户看了套南山的次新房，房东报价比去年跌了20万，客户看了半小时突然说：'隔壁新盘马上要开，听说得房率比这高10%，阳台还能放跑步机——这老房子再便宜两万我都不敢买。'"

上周和中介小王吃饭，他盯着手机里的成交数据直叹气："昨天带客户看了套南山的次新房，房东报价比去年跌了20万，客户看了半小时突然说：'隔壁新盘马上要开，听说得房率比这高10%，阳台还能放跑步机——这老房子再便宜两万我都不敢买。'"

小王的话像面镜子，照出了当下楼市最扎心的真相：所有人都在等"软着陆"，但当纠错的代价要自己扛时，这哪是软着陆？分明是钝刀子割肉。

一、7月楼市数据：新房"假涨"，二手"真跌"

中指研究院刚出的7月房价数据，把市场的"精神分裂"暴露得明明白白：

- 百城二手住宅均价环比跌0.77%，同比跌7.32%，跌幅比6月还大——二手房房东正排队割肉；

- 百城新建住宅均价环比却涨了0.18%，还是核心城市带的节奏——新房价格被小心托着往上走。

有人纳闷：买新房和二手房的是两拨人吗？咋一个追着买"贵的"，一个抢着抛"便宜的"？

答案藏在"救市到底救谁"里。主管部门最在意的从来不是房价涨跌，而是 新房销量 ——这直接关系到土地能不能卖出去，而土地财政才是地方的核心KPI。至于二手房价格？只要不引发系统性风险，跌到"企稳"就行。

所以现在所有操作，本质都是为了让新房"快消"，好形成新的土地需求。

二、从"一二手倒挂"到"好房子"：旧资产正在被计划淘汰

过去救市有个狠招—— 一二手倒挂 。强行压新房价格，制造"买到就赚"的幻觉，让房子从"住的"变成"炒的"。但这招现在玩不转了：这几年大家钱包都缩水，需求还在，购买力跟不上了。

于是新招来了： 让新房"贵得有道理" 。

2025年5月1日起，住建部《住宅项目规范》实施"好房子"政策：三阳台、大公区、高得房率......以前在规范边缘试探的设计，现在全成了标配。

对没买房的人来说，这是天大的好事——花差不多的钱，能买到更舒服的房子。但对已经买房的人（不管新房还是二手），这简直是"暴击"。

就像你刚买了iPhone 15，苹果突然宣布iPhone 16性能翻倍、价格差不多——你手里的15瞬间贬值一半。"好房子"的推出，本质是 计划内的存量房产淘汰 ，加速产品迭代，让旧资产迅速贬值。

现在的楼市早不是"新房vs二手"的简单模式，而是分裂成了四个象限：

- 豪宅新房 ：地段不可复制，产品力还在升级，依旧是少数人的香饽饽；

- 二手豪宅 ：进退两难——不降价卖不掉，降价卖掉了，又买不起同地段的"好房子"；

- 郊区新房 ：客群断崖式减少，只能靠高额佣金抢客户；

- 郊区二手房 ：供远大于求，眼看"好房子"要来了，房东们比着谁跑得快。

内环豪宅的日光盘，掩盖了大多数房子的沉没。最直观的信号是：外环外的新房，几乎全面开通渠道销售——这行话翻译过来就是"卖不动了，得花钱请人帮忙卖"。

三、房地产的"历史任务"完成了，但债还没还完

房地产像头勤勤恳恳的老牛，拉着我们完成了原始积累和基础城镇化。现在它已经累得趴在地上，正确的做法是让它歇会儿，而不是继续抽鞭子。

但约束它的，是个"债"字。我们的居民杠杆率从20%飙到60%，只用了11年——这债还没降下来，哪还背得动更高的杠杆？

所以别再指望房地产"政策式大涨"了。2024年还有人觉得"放开限购就能救市"，到2025年中旬，连这信心都没了。

理想剧本是：拉高新房价格提振信心→带动二手回暖→"好房子"激活土地市场→完美软着陆，轻舟已过万重山。

但现实是：机关算尽太聪明，无奈买房的普通人"掉链子"了。

新房和二手的剪刀差越割越深，"好房子"的预期越吊越高，缩水的钱包把人死死按在原地—— 新房无限好，只是买不了 。新房越好，二手越显差；二手越差，钱包越按得紧。

四、软着陆？还是普通人的"硬着陆"？

所谓的"软着陆"，到底是谁的软着陆？

当一个城市的房价：核心区涨、外围区跌；新房涨、二手跌；当纠错的成本，最终由那些在错误时间、用错误价格、买了错误资产的普通人承担时——这哪是软着陆？

这不过是把硬着陆的巨大冲击，分解成无数次"钝刀子割肉"的痛苦，分摊给了最没能力抵抗风险的人。

小王的客户最后没买那套二手房，他说："再等等吧，说不定下个月新盘开了，老房子还能再降两万。"

可他不知道的是，等新盘开了，老房子降的两万，可能连"好房子"多出来的公摊面积都不够补。

楼市的"轻舟已过万重山"，从来不是所有人的船。

那些在2017年高位接盘郊区房的，在2020年加杠杆买远郊别墅的，在2023年为了"学区"咬牙买老破小的——他们的"万重山"，才刚刚开始。

你呢？手里的房子，是"好房子"，还是正在被淘汰的旧资产？

你以为的"软着陆"，会不会是别人眼里的"硬着陆"？

楼市的剧本再完美，终究要有人买单。希望那个人，不是你。

来源：达菲的世界